{"id":1025,"date":"2013-06-08T07:15:09","date_gmt":"2013-06-08T11:15:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.pnlfinance.com\/blog\/?p=1025"},"modified":"2016-02-17T12:19:10","modified_gmt":"2016-02-17T17:19:10","slug":"como-analizar-la-refinanciacion-de-una-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pnlfinance.com\/blog\/2013\/06\/08\/como-analizar-la-refinanciacion-de-una-hipoteca\/","title":{"rendered":"Como analizar la refinanciaci\u00f3n de una hipoteca"},"content":{"rendered":"
Revisando las publicaciones financieras me encontr\u00e9 con un art\u00edculo en la revista Finanzas Personales<\/strong> (ac\u00e1 est\u00e1 el link<\/a>). El art\u00edculo \"explica\" como no necesariamente es bueno para nuestro bolsillo refinanciar una hipoteca para obtener tasa de inter\u00e9s m\u00e1s baja.<\/strong><\/div>\n

\"Sorpresa<\/p>\n

QUE???<\/div>\n

<\/br>
\nSi, esta fue exactamente mi expresi\u00f3n. No solo escrib\u00ed en mi art\u00edculo anterior<\/a> que refinanciar una hipoteca es una buena estrategia para ahorrar dinero<\/strong> sino que yo mismo he refinanciado la hipoteca de mi apartamento dos veces!!! Yo siempre hago un peque\u00f1o modelo en Excel<\/a> cuando tomo estas decisiones<\/strong> y me aseguro de que los n\u00fameros funcionan. En que me habr\u00e9 equivocado?<\/p>\n

Pues el problema no es mi modelo en Excel. El problema es que el art\u00ed<\/strong>culo hace una serie de supuestos, algunos francamente rid\u00edculos,<\/strong> que llevan a esta conclusi\u00f3n poco intuitiva.<\/p>\n

El ejemplo del cr\u00e9dito a un plazo mas largo<\/h2>\n

El art\u00edculo ilustra su punto con un par de ejemplos. En el primer ejemplo se asume una hipoteca a 15 a\u00f1os, con 10 a\u00f1os restantes, en pesos colombianos, por un monto equivalente a US$68 mil a una tasa efectiva anual de 13,54% o 1,06% mensual. El articulo dice que la tasa de inter\u00e9s tendr\u00eda que bajar a la mitad para que valga la pena refinanciar si se extiende el plazo de la hipoteca de 10 a 15 a\u00f1os<\/strong>, esto porque dado que se extiende el plazo del cr\u00e9dito se pagar\u00edan m\u00e1s intereses<\/strong> si se mantiene el cr\u00e9dito hasta su vencimiento.<\/p>\n

Esta conclusi\u00f3n esta entonces basada en los siguientes supuestos:<\/p>\n

    \n
  1. No tiene ning\u00fan valor tener un credito de mas largo plazo pagando una cuota menor<\/strong><\/li>\n
  2. El dinero que se ahorra<\/strong> por tener una tasa de inter\u00e9s menor y por pagar una menor cuota desaparece en el aire<\/strong> o se gasta en tonter\u00edas<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    El primer supuesto no tiene sentido porque ignora la flexibilidad que da el extender el plazo del cr\u00e9dito<\/strong>. Al extender el plazo de la hipoteca, incluso sin una disminuci\u00f3n de la tasa de inter\u00e9s, los pagos mensuales bajan. La explicaci\u00f3n simple es que nos est\u00e1n dando m\u00e1s tiempo para pagar el pr\u00e9stamo, por lo que lo podemos pagar m\u00e1s lentamente<\/strong>. Esto nos da algo muy importante que no se menciona en el art\u00edculo y es flexibilidad<\/strong>. Por ejemplo, con los supuestos del art\u00edculo y pasando de una hipoteca de 10 a\u00f1os a una de 15 a\u00f1os, pasar\u00edamos de tener un pago mensual de US$849 a uno de US$725. Esos son US$124 menos que tenemos que conseguir cada mes y puede ser una gran diferencia entre seguir en nuestra casa o quedarnos en la calle si perdemos nuestro trabajo, si nuestro negocio no anda bien o si nos enfermamos.<\/strong> Entonces tenemos la flexibilidad de decidir pagar los $725 de nuestra nueva cuota, o de pagar el monto de nuestra antigua cuota usando los $124 para hacer un pago extraordinario de la deuda.<\/p>\n

    El segundo supuesto tampoco tiene sentido<\/strong>. Al pagar una tasa de inter\u00e9s menor en un cr\u00e9dito, esta es plata que uno se ahorra, no importa si la tasa es disminuye en un 0,1% o en 5,0%. La tasa de inter\u00e9s es menor y por lo tanto pagamos menos intereses en el mismo periodo de tiempo<\/strong>. Esto es matem\u00e1tica y es indiscutible.<\/p>\n

    Cualquier persona razonable utilizar\u00eda entonces el dinero que se ahorra en cada cuota para hacer pagos extra a la hipoteca<\/strong> o para invertirlo si se puede lograr una \u00a0tasa de retorno aun mayor. En este ejemplo, dada la elevada tasa de la hipoteca, es probable que lo mejor sea hacer pagos extra. Recordemos que cada d\u00f3lar que se paga sobre esta hipoteca tiene un retorno del 13,54% despu\u00e9s de impuestos<\/strong>. Esto es equivalente a un retorno sin riesgo de m\u00e1s del 20% antes de impuestos asumiendo una tasa impositiva del 33%. No se me ocurre ninguna otra inversi\u00f3n sin riesgo con un retorno tan alto.<\/p>\n

    Si hacemos pagos extra a la hipoteca podremos terminar pagando el cr\u00e9dito en un plazo incluso menor a los 10 a\u00f1os restantes originalmente<\/strong>, y por lo tanto no habremos terminado pagando mas intereses<\/strong> como lo sugiere el\u00a0art\u00edculo.<\/p>\n

    La conclusi\u00f3n es entonces que la decisi\u00f3n de refinanciar un cr\u00e9dito no se puede evaluar de forma simplista, mirando \u00fanicamente cuanto se paga en intereses durante la vida de un cr\u00e9dito<\/strong> y concluir que dado que en un cr\u00e9dito de largo plazo se pagan m\u00e1s intereses, esta es siempre una peor opci\u00f3n. Esto es comparar manzanas con naranjas.<\/p>\n

    Hay que tener en cuenta otros factores<\/strong> como el dinero ahorrado por tener un cr\u00e9dito m\u00e1s barato, la conveniencia de tener un cr\u00e9dito m\u00e1s largo y con pagos mensuales menores y tambi\u00e9n\u00a0tomar en cuenta el uso alternativo que se le va a dar al dinero que se ahorre<\/strong>.<\/p>\n

    El ejemplo del cr\u00e9dito al mismo plazo<\/h2>\n

    El segundo ejemplo hace la siguiente afirmaci\u00f3n:<\/p>\n

    \"En caso de continuar con el mismo plazo de la deuda, la tasa de inter\u00e9s tendr\u00eda que ser menor por lo menos en un 0,4% para que sea conveniente refinanciar\"<\/p>\n

    He le\u00eddo el art\u00edculo varias veces y todav\u00eda no veo nada que justifique esta afirmaci\u00f3n<\/strong>. Algo que no se menciona en el art\u00edculo y que podr\u00eda explicar este comentario es que una refinanciaci\u00f3n tiene costos y comisiones asociados<\/strong>. Normalmente estos incluyen comisiones para el banco, para los abogados que revisan la documentaci\u00f3n, y para la entidad que hace la valoraci\u00f3n de la propiedad, entre otros. Supongo entonces que el art\u00edculo se refiere a que si la reducci\u00f3<\/strong>n en la tasa de inter\u00e9s no es de la suficiente magnitud, la reducci\u00f3n en pago de intereses no alcanzar\u00e1<\/strong> a cubrir los costos y comisiones asociados con la refinanciaci\u00f3n<\/strong> por lo que efectivamente perderemos plata refinanciando.\u00a0Esto tendr\u00eda perfecto sentido. El \u00fanico problema es que esto no se menciona en ninguna parte del art\u00edculo<\/strong>.<\/p>\n

    No nos explican tampoco c\u00f3mo llegan a la m\u00e1gica cifra de 0,4%; que por cierto supongo se refiere en realidad a una reducci\u00f3n del 0,04% mensual (no del 0,4%) que llevar\u00eda la tasa de 1,06% a 1,02%.<\/p>\n

    Por que es importante todo esto?<\/h1>\n

    El objetivo de esta entrada no es simplemente criticar a una revista que se tom\u00f3 el trabajo de publicar un art\u00edculo sobre finanzas. Una hipoteca es normalmente la deuda m\u00e1s grande que tienen la mayor\u00eda de las personas<\/strong>, por lo que es importante discutir y clarificar los aspectos positivos y negativos de la refinanciaci\u00f3n<\/strong> de una hipoteca para poder dar buenos consejos sobre c\u00f3mo manejar esta deuda.<\/p>\n

    Adicionalmente, creo que esto es importante porque en Am\u00e9rica Latina se requiere mucha m\u00e1s educaci\u00f3n financiera<\/strong> para que la gente deje de poner su dinero en esquemas como pir\u00e1mides y cadenas y empiece a tomar decisiones mas acertadas e informadas con su dinero.<\/p>\n

    Espero que este art\u00edculo te sea \u00fatil para tomar una decisi\u00f3n un poco m\u00e1s informada si est\u00e1s pensando en refinanciar tu hipoteca.<\/p>\n

    Si te gust\u00f3 este art\u00edculo deja un mensaje o comp\u00e1rtelo dandole click a alguno de los botones abajo<\/strong>. Si no te gust\u00f3, deja un mensaje o escr\u00edbeme a leonardo.hernandez@pnlfinance.com<\/a> y cu\u00e9ntamelo para mejorarlo.<\/p>\n

    Cordiales saludos,
    \nLeonardo Hern\u00e1ndez
    \nPnL Finance<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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